真有那么多买房的人楼市繁荣背后这才是真相

凤凰房产

很多购房者通常有这样的感慨，每次去看房的时候总是十分“热闹”，事实上购房者所感受的“热闹”更多是被人为炒作出来的。

真有那么多买房的人？

买房几乎是每个中国人都会经历的事情，在这个低频次的大宗消费里面却充满了信息不对称，而很多购房者也没有相关的购房经验，因此难免受到误导。根据笔者的了解，买房的陷阱在近几年来不仅没有减少，而是增多。其中包括人为炒作购房现场、中介资金监管问题以及网络营销噱头等。

陷阱一：买房的人为何那么多?

以一手房为例，开发商目前都选择分批次开盘这一策略，且每一次推出的房源通常也会据目前的市场需求而定。“先蓄客，等积累了诚意买家后，再决定开多少房源。”这种方式的的好处就是让购房者认为自己买的房子是热销的，坚定他们的购房信心。因此，大部分“日光盘”便是如此炮制出来的。

更为夸张的是，开发商也会请一些“群众演员”参与演出。通常所谓的凌晨排队取号买房这种现象的火爆背后不乏有这些演员助力，购房者如果在这样的氛围中通常很难有理智的判断，看到大家都在抢房，也会头脑一热就去买房。

2014年，上海市房管局出台加强商品住宅预销售管理五条新规，再次强调3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售。若房地产开发企业存在虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒绝对外销售等行为，违规情节严重者将面临暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等处罚。

而目前，依旧有开发商在这个原则下进行“捂盘”销售，并希望获得更好的收益。

二手房的购房者，通常会发现和自己一起看房的购房者也很多。这一点和一手房很像，通常是中介炒作的行为。

由于目前楼市还是卖方市场，一般而言中介会和房东约定一个集中看房时间，当约定好时间后中介就会集中自己的所有资源约购房者看房，并隐藏其他房源。当购房者去询问中介的时候，看到的房源就只有这个房屋，购房者也会按照房东的时间去看房。

这样一来，就会出现很多购房者同时看房的情况，甚至有房东开始当场拍卖自己的房屋。但是购房者却不知道，还有一些房源并未向他们展示。

陷阱二：资金监管必须给中介吗?

很多中介都开始推出资金监管服务。由于现在二手房的交易流程信息全部掌握在中介手里，交易资金又由他们监管，什么时候付首付，什么时候办理贷款，什么时候交尾款，正式办过户，全由他们掌握。

但是中介的资金监管其实存在安全隐患，这会出现挪用资金的风险。

事实上，自2015年起，上海市房管局、市房地产交易中心牵头推广本市存量房交易资金监管平台，并按照“免费、自愿、安全、简化”的原则率先在松江区正式展开试点。而之所以会率先选择松江进行试点，是因为在松江区，各种类型的房屋都有，既有别墅等豪宅，也有高层、多层商品房，还有保障房等，具备可在其他区复制推广的前提条件。

今年，上海将在总结松江试点经验的基础上，进一步扩大试点范围，并有望在全市房地产交易中心进行全面推广。

未来购房者资金监管可以选择在更加官方的渠道做了。

陷阱三：市场是不是那么好?

如果购房者去问销售，现在房子好不好卖?未来价格涨不涨?

销售的说辞永远是“市场非常好。”这类现象也开始蔓延至微信朋友圈。无论是房产中介还是新房销售，都开始在自己的朋友圈中晒出各种抢房的照片。

一张抢房的照片基本上会被所有人反复利用，而如果不懂市场的购房者不断受到这样的渲染，其实很难不被影响，这一点微信已充当了这些卖房者的营销渠道。

比如之前传播很广的一张图片就是上海交易中心人满为患的图片，很多中介说是因为购房者太多造成。但事实上，里面很多人只是因为周末去办理退税，而在房产中介的渲染下放佛大家都在排队过户。

购房者的手机也慢慢被营销占领。此外，很多中介会给客户发这样的短信。

“您好，我们得知下个月房产交易中心评估价会上涨50万，这将影响到房屋成交的各类税费，为了您的权益希望您可以尽快成交。”中介目的很简单，即为促进成交。但事实上，房产交易中心的评估价会保持动态调整，而购房者却被蒙在鼓里，在不知情的情况下被催促成交了。

资金拼命外逃，造就的房地产危险大泡沫

近日公布的房地产数据，深圳2月份房价同比上涨超过50%，令人匪夷所思！这次一线城市房地产暴涨，是从深圳开始的，深圳房地产价格在一年之中上涨了53%，而上海等城市仅仅是跟随性补涨而已。那为什么深圳房地产会如此疯狂呢？这其中有一个非常重要、但同时没有被人注意到的原因。

1、房地产价格上涨，不过是货币现象而已，深圳的房地产价格暴涨，说明了大量的货币进入了深圳市房地产市场。

2、深圳市房地产价格暴涨，出现在2015年，尤其是8月份之后，人民币汇率开始贬值之后，这里面不是巧合，而是有重要的逻辑联系。

3、自从人民币贬值，以及后面存在贬值预期后，大量的资金想逃离中国，这些资金流向的第一个目标就是香港，因为香港是人民币最大的离岸中心。

4、离香港最近的就是深圳，也就是很多外流资金会选择深圳作为一个跳板，因为中国是资本严格管制的国家，很多资金不能直接流出中国，而是选择深圳，因为深圳的地下钱庄最多最大，金融工具和产品也很多。

5、所以，去年下半年开始，会发现深圳整个金融系统的货币增长了很多，非常异常。但如果这些资金长期在账户上，那太惹人注目，于是这些资金会选择投资深圳的房地产；尤其是发现深圳对外地人购房的限制条件最松，只要一年社保即可，更是投机者的人间天堂。

6、这些资金进入了深圳的房地产市场后，自然就引起了深圳房地产价格的暴涨，而且这些资金随时可能高位套现，然后选机会，在资本管制放松的时候，借助各种手段流出中国，流向香港。

一线城市中深圳目前的情况最为特殊，这次深圳房地产价格的暴涨，最主要的原因是背后一股强大的货币资金在推动，而这股强大的货币资金又时刻在想着外逃。不大幅度提高外地货币进入深圳购房的准入门槛，深圳房地产泡沫的风险会越来越大。

出海口太窄，导致水位一直上涨，这就是这次疯狂泡沫的根源，也蕴藏着巨大的风险。深圳这座经济最健康的城市，中国最有竞争力的企业都在深圳，可惜面临房价高泡沫带来的各种严重危害，实体经济和人才因无法承受如此高昂的成本，将会全面衰退，实在令人心痛！

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